Utlånsforskriften (tidligere boliglåns­forskriften)

Endring i utlånsforskriften

• Utlånsforskriften trådte i kraft 1. januar 2021, og erstattet den tidligere boliglånsforskiften.
• Utlånsforskriften gir regler for hvor mye en bank kan låne ut til sine kunder.
• Reglene bygger på kriterier som betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og egenkapital.
• Den nye forskriften innfører strengere krav til betjeningsevne og gjeldsgrad sammenlignet med den gamle boliglånsforskriften.
• Utlånsforskriften gjelder ut 2024.

Hva er utlånsforskriften?

Utlånsforskriften er en lov som gir regler for hvor mye en bank kan låne ut til sine kunder basert på bestemmelser som:

• Betjeningsevne
• Gjeldsgrad
• Belåningsgrad
• Egenkapital
• Avdrag

Forskriften ble innført i Norge i 2021, og erstatter den tidligere boliglånsforskriften. Forskriften gir kundene bedre beskyttelse mot å bli overeksponert på gjeld, og bidrar til å hindre økonomiske kriser.

Selv om det har skjedd noen endringer er mange av de samme kravene som gjaldt før 2020 også å finne i den nye forskriften, som gjelder ut 2024. Du kan lese mer om de viktigste punktene i forskriften under.

Hva bestemmer utlånsforskriften?

Betjeningsevne – din evne til å betale tilbake 

Betjeningsevne er en vurdering av en kundes evne til å betale tilbake et lån, basert på deres inntekter og utgifter. Når man tar opp lån skal banken beregne kundens evne til å betale det tilbake, eller vurdere betjeningsevnen som det også kalles.

Da ser banken blant annet på kundens inntekt og de utgiftene de har. Relevante utgifter her er avdrag og renter på lånet, samt normale utgifter til livsopphold som skal dekkes. Har du utleiedel i boligen din, vil dokumenterte leieinntekter også tas med i beregningen.

Gjeldsgrad – Hvor stort lånet kan være i forhold til inntekt

I tillegg til betjeningsevnen vil banken også se på kundens gjeldsgrad, som er et mål på hvor mye gjeld en person har i forhold til deres brutto årsinntekt. Forskriften setter en øvre grense for gjeldsgraden, og sier at kundens samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt.

Har du medlåntaker, for eksempel samboer eller ektefelle, blir den samlede inntekten deres tatt med i beregningen. Har kunden penger oppspart i en BSU-konto kan den trekke dette fra lånebeløpet i beregningen av gjeldsgraden

Hvor mye du kan låne

Belåningsgrad er et mål på hvor mye av en eiendoms verdi som er finansiert med lån. Egenkapital er det beløpet som en eier har investert i en eiendom, altså verdien av eiendommen minus det lånte beløpet. Som en hovedregel skal bankene ikke låne ut mer enn 85 prosent av markedsverdien/kjøpesummen når du får boliglån. Det betyr for eksempel at du må ha 15 prosent egenkapital når du skal kjøpe bolig. 

Har du pant i annen eiendom som tilleggssikkerhet tas dette med i beregningsgrunnlaget. Dette betyr at om banken får pant i dine foreldres bolig, så kan kravet om egenkapital fravikes.

Skal du kjøpe sekundærbolig (for eksempel utleiebolig) gjelder de samme reglene med krav om 15 % egenkapital, og ikke 40 % som var gjeldende før 2024. 

Når belåningsgraden beregnes skal alle eksisterende lån med pant i boligen medregnes, også andel fellesgjeld (mest vanlig i borettslag).

Ønsker du avdragsfrihet på lånet ditt kan ikke lånet utgjøre mer enn 60 prosent av boligens verdi på det tidspunktet lånet innvilges. Har du en bolig med verdi kr 3.000.000 betyr dette at du må ha lån på under kr 1.800.000 for å få avdragsfrihet.

Er du kunde hos oss kan du søke om avdragsfrihet på lånet ditt her.

Hvorfor får jeg avslag på lånesøknaden min?

Selv om du oppfyller kravene i utlånsforskriften, kan det være flere andre grunner til at du får avslag på lånesøknaden din:

• Betalingsanmerkning: En betalingsanmerkning oppstår når du ikke har betalt en regning etter gjentatte purringer, og saken har gått til inkasso. En betalingsanmerkning er ofte et tegn på manglende betalingsvilje eller evne.
• For mye forbruksgjeld: Høy forbruksgjeld, som kredittkortgjeld eller forbrukslån påvirker din gjeldsgrad og kan gjøre at banken vurderer deg som en større risiko.
• Utenfor markedsområdet: I enkelte tilfeller gir ikke banker lån til boliger som ligger utenfor deres markedsområde eller til eiendommer i områder som sjeldent omsettes. 
• Betjeningsevne: Selv om du oppfyller minimumskravene til betjeningsevne, kan banken ha strengere interne vurderinger. Hvis inntekten din er for lav i forhold til utgiftene dine etter bankens beregninger, inkludert evnen til å takle en renteøkning på 3 %, kan dette føre til avslag.

Bankene har mulighet til å gjøre unntak - fleksibilitetskvote

Det er fortsatt slik at bankene har lov til å innvilge lån til kunder som ikke oppfyller alle kravene som utlånsforskriften krever. Dette kalles fleksibilitetskvote.

På denne måten har bankene en fleksibilitetskvote som gjør det mulig å gi enkelte kunder lån selv om ikke alle krav er tilfredsstilt. Unntakskvoten er på maksimalt 10 % av alle lån hvert kvartal (i Oslo er det 8 %).