Hva må til for å få boliglån?

Hva legger banken til grunn når den beregner hvor mye jeg kan låne?

Det har i de siste årene blitt mye strengere og mer standardiserte regler for hvordan bankene skal beregne hvor stort boliglån du kan få. Reglene har blitt oppdatert etter hvert som Finanstilsynet har gitt tilbakemeldinger til ulike banker om kravene, som sier at banken skal gi avslag der det er usikkert om du kan betjene lånet banken gir deg. Tanken bak disse strenge reglene er å sikre at forbrukerne ikke får mer gjeld enn de kan betjene med et vanlig forbruksnivå, også om renten skulle øke med tre prosentpoeng fra dagens nivå.

Regnestykket tar utgangspunkt i et standardbudsjett som utarbeides årlig fra Statens Institutt for Forbruksforsking (SIFO), men med tillegg for kostnader med å eie en bolig i form av strøm, forsikring, vedlikehold av boligen og kostnadene du har med å eie eventuell bil, samt kredittkort og forbrukslån du måtte ha.

SIFO sitt standardbudsjett mangler også en del kostnader som for eksempel feriereiser, gaver og lignende. Derfor legger bankene på et tillegg i kostnader for å ta høyde for slike normale kostnader som ikke er en del av standardbudsjettet.

Hvorfor er det blitt så mye vanskeligere å få lån?

Mange som har søkt om lån for noen år siden opplever at de ikke lengre kan få like stort lån som de tidligere har hatt eller fått tilbud om. Årsaken er tredelt.

1. Den første årsaken er at levekostnadene bankene legger til grunn har økt i takt med prisnivået. 
2. Den andre årsaken er at bankene også har blitt litt strengere i hvilke tilleggsutgifter de legger inn i regnestykket i takt med større forventninger fra blant annet Finanstilsynet.
3. Den tredje og viktigste årsaken er rentepåslaget banken legger inn på lånet ditt. Når boliglånsrentene var nede på rundt to prosentpoeng, la bankene typisk til grunn at du skal tåle en renteøkning til sju prosent. Nå legger bankene inn at renten skal øke videre, og beregner om du tåler en renteøkning helt opp til 9 prosent. Det gjør at lånemuligheten blir betydelig begrenset.

Hvor godt stemmer budsjettet med din økonomi?

For å få et bilde av hvordan ditt forbruk stemmer med grunnlaget i bankens beregning kan du sjekke ut kalkulatoren SIFO har laget. Sjekker du den opp mot kontooversikten din så vil du kunne se om forbruket ditt på forskjellige poster, som eksempelvis mat, passer med ditt forbruk. 

For de fleste vil enkelte forbruksposter være høyere, mens andre vil fremstå som unødvendig høye. Det gjelder for eksempel bilkostnader. Dette skyldes at det ofte er lave kostnader fra måned til måned med å eie en bil, men at kostnadene kommer når det er forsikringsbetaling, eller når bilen skal på service eller trenger nye dekk. I budsjettet er slike kostnader fordelt som et gjennomsnitt per måned.

Hvor er det størst gap mellom det kundene oppfatter og bankens beregning?

I tillegg til kostnader til bil, så er det på låne- og renteutgifter vi opplever at kundene blir mest overrasket over hvor streng bankene er. Dette skyldes at banken legger inn mulig renteøkning på lånet du søker om. Renteøkningen som legges inn er nå på 3 prosentpoeng, og dette kravet er innført så beregningen tar høyde for at rentene kan øke. Ser vi noen år tilbake så var boliglånsrentene nede på 2-tallet, og det viser at en slik regel kan være fornuftig selv om det kan virke urealistisk at rentene skal øke så mye fra det rentenivået vi har nå. 

Den andre posten vi ser mange reagerer på er kostnader med kredittkort. Siden boliglånsbanken ikke kan styre bruken din av kredittkortrammene du har så legges det opp som om hele kredittkortrammen er et forbrukslån som skal betales over fem år. De som har store kredittkortrammer de ikke bruker kan derfor oppleve at det er vanskelig å få boliglån selv om kredittkortene ikke er i bruk, eller om hele beløpet betales hver måned før det løper på renter.

Hvordan øke sjansene for å få boliglån?

For mange førstegangskjøpere kan rekkefølgen du gjør i ting ha en betydning. Kanskje har du mulighet til å klare deg uten bil, og heller utsette bilkjøpet til etter at du er etablert i første bolig? Bilkostnader utgjør typisk 34.000 kroner i årlig kostnad, og har du en bil før du søker om boliglån så begrenser det lånemulighetene.

Inntekter er det ikke så lett å påvirke, men banken ser ofte på stabiliteten i inntekter, og legger gjerne til grunn gjennomsnitt av de siste lønnsslippene du har mottatt. Er det avtalt økning i fastlønn fremover, eller hvis det er spesielle grunner til inntektsvariasjon, så er det viktig å forklare dem til banken. Da kan det gjøre at banken legger en høyere inntekt til grunn.

Noen planlegger også kjøp av bolig med utleiemuligheter. Der er det en forskjell på om du leier ut en egen hybel eller utleiedel, eller om du bare leier ut et rom i et bofellesskap. De fleste bankene er mer positiv til å legge til grunn utleie der det er en egen avgrenset utleiedel, og dokumentasjon på leieavtaler og depositum knyttet til leieforholdet vil hjelpe deg å få hensyntatt slike inntekter.

Et annet viktig råd er å redusere kredittkortrammer. Lavere kredittkortrammer slår rett inn i hvor høy rente og avdragsbelastning banken bruker i beregningen sin. Har du mange kredittkort du ikke bruker så ofte, hvor du har stor kredittgrense, så vil det å redusere kredittkortrammen og avslutte noen kredittkort slå positivt inn på muligheten din til å få lån.

Å sjekke gjeldsregisteret kan gi deg en fullstendig oversikt over all usikret gjeld du har, inkludert kredittkort og forbrukslån. Dette kan hjelpe deg med å få en bedre forståelse av din økonomiske situasjon og gjøre det enklere å ta informerte beslutninger.