Leie ut bolig

Når du skal leie ut en leilighet eller bolig er det flere ting du bør vite før du hiver deg ut i det.

  • Hvor stor del av boligen skal leies ut?
  • Hvilke forhold ønsker du å ha med i leiekontrakten?
  • Skal du bruke en utleiemegler?

I tillegg er det viktig at boenheten som leies ut er godkjent for formålet, og at du er kjent med hvilke regler som gjelder for utleie av bolig. 

Alle som vurderer å kjøpe en egen bolig for utleie bør sette seg inn i reglene for beskatning av leieinntekter og salg av bolig.

Par står på balkongen og ser utover

Planlegging

Velg riktig type utleie, enten kort- eller langtidsleie. Sett en leiepris som er basert på lokale markedsforhold. Vurder også om du skal inkludere utgfiter som strøm eller internett.

Valg av leietakere

Velg potensielle leietakere ved å sjekke referanser. Møt dem gjerne personlig, og husk å opprette en egen depositumskonto for å sikre mot skade og manglende betaling.

Leieavtale

Lag en husleiekontrakt som spesifiserer leieperiode, oppsigelsesvilkår, betalingsrutiner, vedlikeholdsansvar og eventuelle husregler.

Krav til utleiedel

For å kunne leie ut en del av boligen din, må rommet oppfylle visse krav for varig opphold. Her er hovedkravene:

Godkjenning: Rommet må være godkjent for boligformål. Soverom,  kjøkken og stue er vanligvis godkjente, mens rom som bod og lager ikke kan leies ut som oppholdsrom.

Tekniske krav (TEK17): Rommet må oppfylle krav fra byggteknisk forskrift TEK17, som omfatter:

  • Takhøyde: Minimum 2,0 meter (noen steder kreves 2,2 meter)
  • Rømningsvei: Rommet må ha en rømningsvei (vindu eller dør)
  • Ventilasjon: God luftkvalitet og ventilasjon må være på plass.
  • Lys og utsyn: Rommet må ha tilstrekkelig naturlig lys og utsyn til uteområdet.

Hvis disse kravene ikke er oppfylt, kan kommunen nekte utleie av rommet, og leietakeren kan ha rett til å heve leiekontrakten.

Regler for utleie

I Norge har vi husleieloven som regulerer bruksrett til husrom mot vederlag. Uansett om man leier ut hele boligen, en liten hybel i egen bolig, eller en sekundærbolig, er det en rekke lover og regler man som utleier må forholde seg til.

Husleieloven skal sikre både utleier og leietaker, og har blant annet følgende regler:

  • Krav til enhetens tilstand: Boenhetens tilstand skal oppfylle krav fra leieavtalen, og skal være godkjent for utleie. For å få en slik godkjenning stilles det blant annet krav til takhøyde, rømningsveier, vindu, ventilasjon og brannskille.
  • Leie og depositum: Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Utgifter til strøm, vann og avløp kan avtales og knyttes til bruk. Til sikkerhet for skyldig leie, skader og lignende kan det kreves depositum. Dette skal settes på en depositumskonto i leietakers navn, og det er utleieren som dekker kostnadene med å opprette kontoen.
  • Leieprisvern: Med leieprisvern menes at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til hva andre husrom med lignende egenskaper leies ut for. Hvis leieforholdet har vart i minst to og et halvt år kan begge parter fremsette krav om at leien blir satt til "gjengs leie", altså en slags gjennomsnittsleie, for likelydende husrom. En slik tilpasning av leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter skriftlig krav.
  • Plikter: Husleieloven sier også noe om partenes plikter i leietiden, og gir retningslinjer innen vedlikehold, skade på boenhet, ro og orden og utleiers adgang til boenheten. Som utleier har man rett til å gjennomføre vedlikehold og oppgraderinger, men dette og annet tilsyn skal avtales med leietaker i god tid.
  • Fremleie og opptak: Leietaker har ikke lov til å overlate sin bruksrett til andre uten at dette er godkjent av utleieren. Men, unntak gjelder for ektefelle, samboer eller nær slektning som eventuelt skal inn i husstanden. Dette kan bare stoppes dersom det foreligger saklig grunn til at husrommet blir overbefolket.
  • Leieforholdets varighet: En husleieavtale kan inngås både for bestemt eller ubestemt tid. Hovedregelen for langtidsutleie er at leieavtalen inngås for tre år med mulighet for oppsigelse. Loven setter også formkrav til oppsigelsen. Dette gjelder særlig hvis utleieren skal si opp leietaker, samt regulere hvordan oppsigelsen/hevingsretten gjøres gjeldende for begge parter.

Skatt på utleie

Inntekter fra utleie er ofte skattepliktige, men det avhenger av type bolig og leieforhold. Her er de viktigste skattereglene for utleie.

Overlevering av husnøkler

Utleie av sekundærbolig

Leieinntekter fra sekundærbolig (bolig du ikke selv bor i) er skattepliktig og beskattes med 22 %. 

 

Utleie av del av egen bolig

Leier du ut deler av boligen du bor i, kan leieinntekten være skattefri. For å kvalifisere må leieinntekten være lavere enn den potensielle leveverdien av delen du selv bor i. 

Leieinntekter på opptil 20.000 kroner per år er skattefrie. Hvis inntektene overstiger dette beløpet, vil hele beløpet bli skattepliktig hvis utleiedelen gir høyere inntekt enn boligdelen du bor i.

 

Korttidsutleie

Ved korttidsutleie (mindre enn 30 dager) er de første 10.000 kronene skattefrie, mens 85 % av overskytende beløp er skattepliktig.

Fradrag ved utleie

Hvis du har skattepliktige leieinntekter, kan du trekke fra noen utgifter knyttet til utleievirksomheten. Dette reduserer den skattepliktige inntekten og gir deg lavere skatt.

Dette kan du søke om fradrag på:

  • Kommunale avgifter: Utgifter til vann-og avløp og renovasjon kan føres som fradrag.
  • Eiendomsskatt: Du kan trekke fra eiendomsskatt på utleieboligen.
  • Strømutgifter: Strømutgifter knyttet til utleieehet kan du søke fradrag på.
  • Forsikring, husleie til borettslag: Husforsikring og eventuell utleieforsikring kan føres som fradrag.
  • Vedlikehold: Kostnader for å vedlikeholde utleiedelen, som maling eller mindre reperasjoner.
  • Slitasje på møbler og inventar: Hvis du leier ut møblert, kan du trekke fra utgifter relatert til slitasje på møbler.

Tips: Ha kontroll på kvitteringer og dokumentasjon for utgifter. Det gjør det enklere å fylle ut skattemeldingen og sikre at fradragene blir godkjent.

Mer om skatt på utleie av bolig her

Kjøpe utleiebolig

Bakgård i gammel bygård

Planer om å kjøpe utleiebolig?

Da er det grep du kan ta i egen økonomi som øker muligheten for å realisere målet. Start med å få oversikt over gjeld som er registrert på deg.

Skattemeldingen gir deg en fin oversikt, men dette kan være utdatert. Derfor bør du også sjekke gjeldsregisteret for hvilken usikret gjeld du har, samt se størrelsen på boliglånet ditt i nettbank/mobilbank. Deler du denne samlede gjelden på inntekten din vet du gjeldsgraden din.

Du kan ikke låne mer enn fem ganger inntekt.

Eksempelvis: Tjener du 600.000 kroner i året, vil maks total lånebeløp være 3 millioner. I tillegg vil pantet vurderes, og kan ikke belånes med mer enn 85 prosent av boligens verdi.

Har du kredittkort du ikke bruker, men der du har fått innvilget en kredittramme, sperr eller slett disse kortene da de regner på din samlede gjeld. Dette vil bidra til å gi deg en bedre oversikt over økonomien din, og banker ser at du har kontroll over egen økonomi.

Er det lønnsomt å kjøpe en utleiebolig?

Å kjøpe en utleiebolig kan være en lønnsom investering, men det er flere faktorer som må vurderes nøye før du tar beslutningen. Her er noen av de viktigste tingene du bør tenke på:

  • Kjøpskostnader: Før man vurderer lønnsomheten, må man ta hensyn til kostnadene ved å kjøpe boligen. Dette inkluderer ikke bare kjøpesummen, men også transaksjonskostnader som eiendomsmeglergebyr, dokumentavgift, og eventuelle reparasjoner som må gjøres før man kan leie ut boligen.
  • Finansiering: Hvis du må låne penger for å kjøpe utleieboligen, må man vurdere renten på lånet og hvor mye man vil måtte betale hver måned. En lav rente kan gjøre investeringen mer lønnsom, mens høye rentekostnader kan redusere avkastningen.
  • Leieinntekt: Hvor mye man kan ta i leie, avhenger av beliggenhet, størrelse og tilstand på boligen. Det er viktig å gjøre grundige markedsundersøkelser for å fastsette en konkurransedyktig leiepris. Husk også å ta høyde for perioder uten leietakere, da dette kan påvirke den årlige inntekten.
  • Driftskostnader: I tillegg til lånekostnader må man ta hensyn til andre utgifter som eiendomsskatt, forsikring, vedlikeholdskostnader og eventuelle gebyrer hvis man bruker en utleiemegler.
  • Verdistigning: Verdien av eiendommer kan øke over tid, og dette kan være en betydelig kilde til avkastning. Imidlertid er eiendomsmarkedet ikke alltid stabilt, og verdien kan også synke.
  • Buffer: Å ha utleiebolig kan medføre risiko, både i form av potensielt verdifall og uforutsette vedlikeholdsutgifter. Å ha en buffer for uforutsette hendelser er viktig for å sikre lønnsomheten over tid.