Nye regler ved kjøp og salg av bolig i 2024

Boligen kan ikke lenger selges "som den er" 

Det vil nå stilles strengere krav til informasjonen fra selger. Det må opplyses om alle kjente forhold ved boligen, og fra 1. januar 2022 har det faktisk kommet en egen forskrift i avhendingsloven om tilstandsrapporter, med strenge krav til både innholdet og utførelse.

Formålet med endringene i avhendingsloven og den nye forskriften er at det skal gi mer og bedre informasjon om boligene før salg. Både selger og kjøper har en felles interesse i at bolighandelen skal være så trygg som mulig. Den som selger ønsker naturlig nok å unngå krav i etterkant av salget, mens kjøper har et ønske om å vite nøyaktig hva hva han eller hun kjøper.

Viktig å merke seg:

• Det anbefales at selger fremskaffer en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter. En tilstandsrapport utføres av en bygningssakkyndig, som tar for seg boligen rom for rom og bygningsdel for bygningsdel.
• Det er viktig at kjøper leser tilstandsrapporten nøye, fordi det som er tydelig beskrevet i en rapporten eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar. 
• Det skal tas hensyn til boligtype, alder og synlig tilstand når boligen vurderes. Det er med andre ord naturlig at man som kjøper bør ha mindre forventinger til en gammel bolig enn til en ny. Er boligen gammel kan men i etterkant oppdaget skader eller feil som ikke er beskrevet, uten at selger kan lastes for dette.
• Med nye loven er det slik at man kan få prisavslag eller erstatning dersom mangler eller feil utgjør et økonomisk tap på kr 10 000 eller mer for kjøper. Sammenlikner man med tidligere er det nå altså atskillig mindre som skal til før noe er å anse som en mangel. Med endringene i avhendingsloven vil det nå bli en risikoforskyvning fra kjøper over til selger.

LES OGSÅ: Selge bolig - les om alternativer og mulighetene her.

Ny tilstandsrapport i 2022

Endringene i avhendingsloven medfører altså en ny forskrift som stiller detaljerte krav til tilstandsrapporter. En tilstandsrapport utføres av en bygningssakkyndig, som tar for seg boligen rom for rom og bygningsdel for bygningsdel. Her del gis en tilstandsgrad fra 0 til 3, hvor 0 betyr at delen er tilnærmet ny og uten avvik mens tilstandsgrad 3 betyr store avvik.

Tilstandsrapporter har vært i bruk en god stund, men har ikke vært regulert. Formålet med den nye forskriften er “å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp”. 

Den nye forskriften tar for seg hva den bygningssakkyndige skal undersøke i detalj, samt hvordan undersøkelsene skal utføres og dokumenteres. En grundig tilstandsrapport beskytter selger så vel som kjøper. Kjøper får god oversikt over mulige feil og mangler i boligen, og selger beskytter seg mot klager ved å dokumentere disse manglene.

Det betyr naturligvis at det er utrolig viktig at tilstandsrapporten leses grundig og blir forstått. For legge til rette for dette er det også satt krav til at rapporten skal skrives på en “tydelig og forbrukervennlig måte”. I tillegg til dette skal tilstandsrapporten inneholde en vurdering av hvor mye det vil koste å utbedre feil og mangler der bygningselementer får tilstandsgrad 3. 

Dokumentasjon på håndverkertjenester

Den nye forskriften har et eget punkt om at den byggsakskyndige skal etterspørre dokumentasjon på at arbeider som er utført i hjemmet er utført av kvalifiserte håndverkere:

“Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt”. 

Fraværende dokumentasjon vil kunne påvirke tilstandsvurderingen og salgsprisen. Det vil for eksempel ikke være mulig å få TG0, den beste graden, dersom dokumentasjon mangler. Da settes TG1 i stedet.

LES OGSÅ: Regler for renovering og oppussing.

Når trenger man hjelp fra kvalifiserte håndverkere, og hva kan man gjøre selv?

Mange liker å ta eierskapet til hjemmet sitt og være med på utforme det. Men tar man på seg mer enn man bør, eller til og med har lov til, kan konsekvensene bli alvorlige. Du kan skade deg selv og boligen, gå glipp av erstatning fra forsikringsselskapet ved skader og oppleve at kjøpere trekker seg  på grunn av manglende dokumentasjon. I den nye forskriften står det at en ny bygningsdel vil få tilstandsgrad 1 som tilsvarer mindre avvik, ikke 0 som tilsvarer ingen avvik, dersom dokumentasjon mangler. 

Generelt sett, dersom du ikke har erfaringen og kompetansen som tiltaket krever, burde du unngå det. Det er imidlertid selvfølgelig forskjell på å snekre et skap og å legge membran på våtrom. Blant tiltakene du trygt kan ta deg av selv er det å legge nytt gulv, legge fliser, male og sette sammen kjøkkeninventar.

Elektriske arbeider har du ikke lov til å gjøre selv, med noen få unntak. Våtrom er på sin side svært komplekse å renovere, og oppussing av bad krever fagkunnskap på tekniske områder som rørarbeider, elektroarbeider og legging av membran. Man skal også være forsiktig med isolering og ventilasjon - her er det fare for fuktdannelse og råteskade om det gjøres feil.