Leie ut bolig

Når du skal leie ut en leilighet eller bolig er det flere ting du bør vite før du hiver deg ut i det.

  • Hvor stor del av boligen skal leies ut?
  • Hvilke forhold ønsker du å ha med i leiekontrakten?
  • Skal du bruke en utleiemegler?

I tillegg er det viktig at boenheten som leies ut er godkjent for formålet, og at du er kjent med hvilke regler som gjelder for utleie av bolig. 

Alle som vurderer å kjøpe en egen bolig for utleie bør sette seg inn i reglene for beskatning av leieinntekter og salg av bolig.

Par står på balkongen og ser utover

Krav til utleiedel

Hvis du skal leie ut et rom eller en del av egen bolig, er det viktig å sikre at enheten er godkjent for varig opphold. Typiske oppholdsrom som stue, kjøkken og soverom er vanligvis godkjente. Det betyr at hvis du har et soverom til overs som er godkjent som soverom, kan det leies ut uten at du må søke til kommunen. Eksempelvis kan ikke en bod som kun er godkjent som en bod leies ut som et soverom.

Planlegger du å gjøre om boligen din for varig opphold for utleie må du søke til kommunen. Skal du for eksempel bygge om kjeller eller loft for utleie, må kommunen godkjenne rommet for varig opphold. Kommunen stiller da krav om at rommet skal oppfylle de tekniske kravene fra byggteknisk forskrift (TEK17), som tar hensyn til helse, sikkerhet, estetikk og brukervennlighet.

Viktige krav inkluderer utsyn, takhøyde, ventilasjon og tilstedeværelse av rømningsveier (som ikke nødvendigvis må være vinduer).

Hvis kravene ikke oppfylles, kan kommunen nekte deg i å bruke rommet som oppholdsrom og eventuelt ilegge bøter. Leietaker har på sin side rett til å heve kontrakten.

Regler for utleie

I Norge har vi husleieloven som regulerer bruksrett til husrom mot vederlag. Uansett om man leier ut hele boligen, en liten hybel i egen bolig, eller en sekundærbolig, er det en rekke lover og regler man som utleier må forholde seg til.

Husleieloven skal sikre både utleier og leietaker, og har blant annet følgende regler:

  • Krav til enhetens tilstand: Boenhetens tilstand skal oppfylle krav fra leieavtalen, og skal være godkjent for utleie. For å få en slik godkjenning stilles det blant annet krav til takhøyde, rømningsveier, vindu, ventilasjon og brannskille.
  • Leie og depositum: Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Utgifter til strøm, vann og avløp kan avtales og knyttes til bruk. Til sikkerhet for skyldig leie, skader og lignende kan det kreves depositum. Dette skal settes på en depositumskonto i leietakers navn, og det er utleieren som dekker kostnadene med å opprette kontoen.
  • Leieprisvern: Med leieprisvern menes at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til hva andre husrom med lignende egenskaper leies ut for. Hvis leieforholdet har vart i minst to og et halvt år kan begge parter fremsette krav om at leien blir satt til "gjengs leie", altså en slags gjennomsnittsleie, for likelydende husrom. En slik tilpasning av leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter skriftlig krav.
  • Plikter: Husleieloven sier også noe om partenes plikter i leietiden, og gir retningslinjer innen vedlikehold, skade på boenhet, ro og orden og utleiers adgang til boenheten. Som utleier har man rett til å gjennomføre vedlikehold og oppgraderinger, men dette og annet tilsyn skal avtales med leietaker i god tid.
  • Fremleie og opptak: Leietaker har ikke lov til å overlate sin bruksrett til andre uten at dette er godkjent av utleieren. Men, unntak gjelder for ektefelle, samboer eller nær slektning som eventuelt skal inn i husstanden. Dette kan bare stoppes dersom det foreligger saklig grunn til at husrommet blir overbefolket.
  • Leieforholdets varighet: En husleieavtale kan inngås både for bestemt eller ubestemt tid. Hovedregelen for langtidsutleie er at leieavtalen inngås for tre år med mulighet for oppsigelse. Loven setter også formkrav til oppsigelsen. Dette gjelder særlig hvis utleieren skal si opp leietaker, samt regulere hvordan oppsigelsen/hevingsretten gjøres gjeldende for begge parter.

Skatt på utleie

Overlevering av husnøkler

Sekundærbolig

Utleie av en sekundærbolig (bolig du ikke selv bor i), er skattepliktig. Leieinntekten beskattes med 22 % skatt.

 

Del av egen bolig

Utleie av en del av din egen bolig som du bor i kan være skattefritt eller skattepliktig avhengig av leieinntektene. Du må betale skatt hvis inntektene fra utleie av delen du leier ut overstiger potensielle inntekter fra den deler du selv bor i.

Skattefri utleie

Når du leier ut en del av boligen din der leieinntekten er lavere enn hva du ville oppnådd ved å leie ut den delen du selv bor i, er leieinntektene skattefrie.

Leieinntekter på opptil 20.000 kroner per år er skattefrie, uavhengig av hvor stor del du leier ut i egen bolig. Hvis leieinntektene overstiger 20.000 kroner, blir de skattepliktige hvis utleiedelen gir deg høyere leieinntekter enn hva du ville oppnådd ved å leie ut delen du selv bor i.

For korttidsutleie, altså utleieforhold som varer mindre enn 30 dager, kan du tjene de første 10.000 kronene skattefritt. Alt over 10.000 kroner anses som 85 % skattepliktig inntekt.

Fradrag ved utleie

Dersom du tjener penger på skattepliktig utleie, må disse inntektene rapporteres i skattemeldingen din. Du kan derimot trekke fra en rekke utgifter knyttet til utleievirksomheten din. 

Dette kan du søke om fradrag på:

  • Kommunale avgifter
  • Eiendomsskatt
  • Strømutgifter
  • Forsikring, husleie til borettslag
  • Kostnader knyttet til vedlikehold av boligen
  • Slitasje på møbler om man leier ut privat

Det er viktig å holde orden på inntekter og utgifter knyttet til utleieforholdet ditt, ta vare på kvitteringer som dokumentasjon. Hvis du er usikker på hvilke utgifter du kan trekke fra, bør du kontakte ditt skattekontor for veiledning.

Mer om skatt på utleie av bolig her

Kjøpe utleiebolig

Bakgård i gammel bygård

Planer om å kjøpe utleiebolig?

Da er det grep du kan ta i egen økonomi som øker muligheten for å realisere målet. Start med å få oversikt over gjeld som er registrert på deg.

Skattemeldingen gir deg en fin oversikt, men dette kan være utdatert. Derfor bør du også sjekke gjeldsregisteret for hvilken usikret gjeld du har, samt se størrelsen på boliglånet ditt i nettbank/mobilbank. Deler du denne samlede gjelden på inntekten din vet du gjeldsgraden din.

Du kan ikke låne mer enn fem ganger inntekt.

Eksempelvis: Tjener du 600.000 kroner i året, vil maks total lånebeløp være 3 millioner. I tillegg vil pantet vurderes, og kan ikke belånes med mer enn 85 prosent av boligens verdi.

Har du kredittkort du ikke bruker, men der du har fått innvilget en kredittramme, sperr eller slett disse kortene da de regner på din samlede gjeld. Dette vil bidra til å gi deg en bedre oversikt over økonomien din, og banker ser at du har kontroll over egen økonomi.

Er det lønnsomt å kjøpe en utleiebolig?

Å kjøpe en utleiebolig kan være en lønnsom investering, men det er flere faktorer som må vurderes nøye før du tar beslutningen. Her er noen av de viktigste tingene du bør tenke på:

  • Kjøpskostnader: Før man vurderer lønnsomheten, må man ta hensyn til kostnadene ved å kjøpe boligen. Dette inkluderer ikke bare kjøpesummen, men også transaksjonskostnader som eiendomsmeglergebyr, dokumentavgift, og eventuelle reparasjoner som må gjøres før man kan leie ut boligen.
  • Finansiering: Hvis du må låne penger for å kjøpe utleieboligen, må man vurdere renten på lånet og hvor mye man vil måtte betale hver måned. En lav rente kan gjøre investeringen mer lønnsom, mens høye rentekostnader kan redusere avkastningen.
  • Leieinntekt: Hvor mye man kan ta i leie, avhenger av beliggenhet, størrelse og tilstand på boligen. Det er viktig å gjøre grundige markedsundersøkelser for å fastsette en konkurransedyktig leiepris. Husk også å ta høyde for perioder uten leietakere, da dette kan påvirke den årlige inntekten.
  • Driftskostnader: I tillegg til lånekostnader må man ta hensyn til andre utgifter som eiendomsskatt, forsikring, vedlikeholdskostnader og eventuelle gebyrer hvis man bruker en utleiemegler.
  • Verdistigning: Verdien av eiendommer kan øke over tid, og dette kan være en betydelig kilde til avkastning. Imidlertid er eiendomsmarkedet ikke alltid stabilt, og verdien kan også synke.
  • Buffer: Å ha utleiebolig kan medføre risiko, både i form av potensielt verdifall og uforutsette vedlikeholdsutgifter. Å ha en buffer for uforutsette hendelser er viktig for å sikre lønnsomheten over tid.